业内认为，双万联手“轻”上加“轻”是房地产行业发展的新模式，有望对房地产行业转型发展起到示范作用。

5月14日，万科和万达宣布建立战略合作关系。业内认为，双万联手“轻”上加“轻”是房地产行业发展的新模式，有望对房地产行业转型发展起到示范作用。

据了解，万科和万达本次合作都是基于企业战略转型的当口，未来双方将通过联合拿地、合作开发的形式进行优势互补。同策咨询研究部总监张宏伟认为，万科万达合作是以“轻资产”模式规避风险，提升利润率；其次可以降低拿地成本和融资成本，以及强化品牌价值，抓住C端消费者。

这仅只是房企试水轻资产模式的一个缩影。近一年来，万科、万达、绿地、亿达、远洋、保利等房企纷纷宣布将向“轻资产”模式转型。“轻资产”究竟是何方神圣?

事实上，“轻资产”战略的核心在于充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。房企“轻资产”、“重资产”模式并非绝对，只是企业在不同市场环境下的不同选择。一般来说，当土地升值速度高于资金成本时，所有房企都会寻求储备更多土地，土地储备多少成为衡量房企价值的最主要标准，即房企“重资产”模式。但当楼市遇冷，土地升值减缓，过度储备意味负价值，这标志着土地红利时代结束，房企必须转型，从“重资产”转向“轻资产”模式，房企拿地优势不再，转而对商业模式与金融模式等不断创新，以提高效率并赢取更高效益。

从近年情况看，我国的经济正处于调结构的阶段，房企的利润空间进一步压缩，转型势在必行。数据显示，2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为37. 3%，2010年后明显放缓，2014年进一步放缓至平均15%左右的水平，与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位，显示随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，当前房地产行业已经发展到成熟阶段，行业竞争激烈、土地成本日渐高昂，坚持原有的“重资产”模式，风险较高，转型“轻资产”有望降低其资金和运营风险。

而与“轻资产”转型相适应的，是房地产的资产证券化、金融化趋势。目前我国房企主流的“轻资产”运营模式主要包括：以万科、朗诗为代表的“小股操盘”、以万达为代表的租金分成、以花样年彩生活为代表的社区O2O，以及以保利地产为代表的地产基金模式等。

以万科“小股操盘”的“轻资产”模式为例，采用这种模式操盘的项目中，万科的身份不再是控股方，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

从资本市场看，房企集体转型的出现，意味着对上市房企的估值也在发生改变。分析认为，注重对房企净资产价值进行评估的重资产时代，将被注重股权价值的轻资产时代所取代，房企的投资收益和资本运作带来的利润，将极大地有利于提升其估值，而房企也有望因此重回“成长性”公司。以万科为例，2014年万科实现投资收益41.59亿元，较2013年大幅增长313.78%。

不过，也有业内人士表示，要想实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力，在这一点上，万达集团和万科集团这样的房地产龙头企业，不存在问题。问题是，并不是每一家房地产企业都有这样的操控产业链的能力。

睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示，基于国内的市场环境，可用的金融产品及工具受限，采取与成熟国家类似的“轻资产”模式比较难。因此最有效的“轻资产”玩法则是品牌与管理的输出，即“用别人的钱帮自己赚钱”。